空看楼宇建成完工，落泪只恨开发商妄昧良心

　　【案情简介】

　　原告王某于2008年与某开发商签订《商品房预售合同》，约定于2009年3月交房，王某为了自己的房子在入住的渴望心情下，向开发商交付了全额的房款，但是由于大市政延期交房，直至2009年9月份，开发商通知王某办理入住手续，意想不到的是，开发商却告知王某必须签订补充协议才能办理入住，其制定的补充协议规定，王某需要向开发商缴纳超出实际面积的房屋价款，因此开发商依据开发商和王某签订的合同附十第四条约定“无论乙方因何种原因与甲方发生任何纠纷、诉讼、仲裁的，甲方有权待纠纷、诉讼、仲裁结束后再履行交付房屋的义务，甲方不承担因此造成的逾期交房的责任。”迟迟不交房屋，而对于王某来讲，开发商违约还没有承担违约交房的责任却向自己索要房款，天理难容。

　　多少人在追求一个稳定的家，房子是自己用自己的心血换来的，也许人的一辈子都将精力放在购买房子上，一个房子被开发商无情地拖了2年，为了维护自己的合法权益，王某决心讨回公道。

　　【案件过程】

　　2010年王某向当地法院起诉，请求法院判决某开发商交付涉案房屋及支付开发商违约金并判令上述条款无效，然而诉讼的过程中开发商做着最后的垂死挣扎，其提起反诉要求王某补交购房款以及交清专项维修资金契税等，并声称其已经向王某发送了《入住通知书》《入住收费一览表》，在诉讼的过程中，双方进行了针锋相对的辩论。2011年，判决开发商向王某交付涉案房屋并支付相关违约金，判令王某支付相关购房款。2012年经过二审，维持原判。

　　【京云案件独家解读】

　　此案是涉及多个法律规定的案件，是典型的商品房买卖纠纷案件。

　　1、合同是双方当事人基于自愿意思签订的，是双方的意思表示。并且民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。当前房屋已经具备了交付的现实条件，根据双方的合同约定，开发商应将房屋交付给王某。

　　2、根据《合同法》第四十条规定格式条款提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在附件十中第四条的规定免除了日月公司的责任、加重了对方的责任、排除了对方的主要权利，应当认定无效。

　　3、违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。我国合同法第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照双方当事人的合同约定，当前已经过了交房的时间，因此开发商应向王某支付一定的违约金。因此，开发商应向其支付自2009年3月1日至2009年7月30日的违约金，自2009年7月30日至入住通知书确定的日期前，因大市政问题构成不可抗力，因此此阶段开发商无需支付违约金，但是在房屋具备了交付条件之后，双方因为房屋阳台问题一直没有达成协议，开发商存在过错造成阳台问题约定不明，其应向王某支付自入住通知书日期至现实交房日期的违约金。

　　4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)…… (二)……由于双方签订的房屋预售合同之中已对此问题进行了规定，应按照合同约定履行。在此案中，王某主张阳台是开发商赠送但是因为没有相应的证据加以支持，因此多出的面积应按照合同约定由买受人王某支付。

　　房屋买卖是普通老百姓人生中的一件大事，辛辛苦苦攒钱买的房子不能因为开发商的故意拖延而耽误入住时间，在买卖房屋的过程中，开发商处于一种优势地位，作为老百姓只有用行动才能维护自身的合法权益。